Dopiero co wróciliśmy z dwutygodniowego urlopu i od razu wpadliśmy w wir przedświątecznych przygotowań. Zarówno w sklepach jak i w social mediach świąteczny nastrój aż kipi. Jednak poza nim nasze głowy zaprząta budowa domu. Bez większych przestojów wszystko idzie do przodu, a my planujemy kolejne prace. Aktualnie mamy gotową konstrukcję dachu i czekamy na dostawę blachy i okien połaciowych, by zakończyć kolejny etap. Mam nadzieję, że do końca roku się uda. Trzymajcie kciuki. 

W poprzednim wpisie, gdzie pokazywałam Wam projekt naszego nowego domu, obiecałam, że opowiem historię zakupu działki, na której go stawiamy. Dziś postaram się to zrobić, a poza tym powiem Wam czym się kierować przy wyborze ziemi pod budowę i gdzie jej szukać. 

Na początek nasza historia. 

Ponad dwa lata przed ostatecznym zakupem rozpoczęliśmy naszą przygodę z poszukiwaniami. Początki nie były zbyt intensywne. Zaczęliśmy orientować się w kosztach działek budowlanych w naszej okolicy (Łódź i pobliskie miejscowości). Gdy wstępnie rozeznaliśmy temat, zdecydowaliśmy się na powierzchnię. Na początku chcieliśmy kupić działkę o powierzchni około 1500 m2. W czasie poszukiwań i rozmów ze znajomymi posiadającymi domy, zredukowaliśmy ją do 1000-1200 m2. Doszliśmy do wniosku, że przy naszym trybie życia, nie będzie miał się kto zajmować tak dużym ogrodem. Jedna decyzja podjęta. Pierwsze koty za płoty. 

Przeglądaliśmy ogłoszenia w Internecie, na portalach z nieruchomościami. Jeździliśmy po okolicach, które nam się podobały, rozglądając się za ogłoszeniami na płotach. W ten sposób obejrzeliśmy sporo działek, ale wszystkie miały jakieś minusy. Z naszego doświadczenia wynika, że jeśli działka jest warta zakupu, to ogłoszenie długo nie wisi, ani na ogrodzeniu ani w Internecie, schodzi na pniu. 

Kiedy poszukiwania na własną rękę nie przyniosły rezultatu, udaliśmy się do biura nieruchomości. I tu przeżyliśmy ogromny zawód. Nie wiem, czy to kwestia małej konkurencji czy braku profesjonalizmu, ale biura do których poszliśmy wykazywały znikomą chęć sprzedania nam czegokolwiek. Może mi ktoś wytłumaczyć dlaczego tak jest? Namiętnie oglądam programy telewizyjne pokazujące amerykańskie czy brytyjskie agencje nieruchomości, które szukają klientom domów czy działek. Tam to wygląda zupełnie inaczej! U nas Pani przejrzała swoją bazę, po podpisaniu odpowiedniej umowy, podała kilka adresów i na tym się jej rola skończyła. Później nawet się nie pofatygowała, by zadzwonić i spytać czy coś nam się spodobało. Bardzo dziwna praktyka. 

Na tym etapie trochę zwątpiliśmy. Przez moment zaczęliśmy się nawet zastanawiać nad zakupem gotowego domu od dewelopera czy starego domu do remontu. Natrafiliśmy jednak na nowe ogłoszenie. Dotyczyło trzech działek w okolicy, która bardzo nam pasowała. Pojawił się dreszczyk emocji. 

Ogłoszenie było świeże, więc szybko skontaktowaliśmy się z właścicielem, poznaliśmy szczegóły. Niezwłocznie pojechaliśmy na miejsce, obejrzeliśmy teren. Ziemia na tyle nam się spodobała, że już zaczęłam rozmyślać nad bryłą domu, który tam postawimy. Wszystko szło w dobrym kierunku. Rozeznaliśmy sprawę mediów, które są do działki doprowadzone. Nie było najgorzej, prąd i woda w działce, gaz w ulicy (ok. 100 m przyłącza). Cena nie była może niska, ale stwierdziliśmy, że za te parametry jesteśmy w stanie tyle zapłacić. Wstępnie dogadaliśmy się z właścicielem, ale przed jakąkolwiek umową złożyliśmy wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy (w naszej gminie nie ma miejscowego planu zagospodarowania). Na ten dokument czeka się około miesiąca, więc bardzo się denerwowaliśmy, czy ktoś nie sprzątnie nam okazji sprzed nosa. Ale było warto czekać. Na mapie dołączonej do decyzji, na terenie działki znajdowała się kopalnia żwiru, czyli dziura w ziemi na około pięć metrów głębokości. Oczywiście w terenie wszystko było zasypane. Gdyby nie fakt, że z wykształcenia jesteśmy budowlańcami i mamy świadomość pewnych technicznych uwarunkować, machnęli byśmy pewnie na to ręką i kupili teren. My zaczęliśmy jednak drążyć i dowiadywać się co to była za kopalnia, kiedy została zasypana i co najważniejsze, czym ją zasypano. Tu wieści znów nie były dobre i po zasięgnięciu opinii geologa, z bólem serca, zrezygnowaliśmy z zakupu. Posadowienie budynku na takim terenie mogłoby okazać się bardzo kosztowne, najprawdopodobniej wiązałoby się z wymianą całej masy gruntu, co zabrałoby mnóstwo czasu i pieniędzy. To było pewnie około dwa lata temu. Działki nadal stoją puste i nikt ich nie kupił. Zapewne nasze obawy były uzasadnione.

Nasza droga zaczęła się od początku. Przyznam szczerze, że trochę wtedy przystopowaliśmy. Porażka mocno nas zniechęciła i na jakiś czas odpuściliśmy. Przez chwilę zastanawialiśmy się nad inną lokalizacją, ale w rezultacie zdecydowaliśmy, że zbyt wiele nas łączy z obecnym miejscem zamieszkania, żeby przenosić się na inny koniec miasta. Z uporem maniaka szukaliśmy ogłoszeń na działki w naszej wymarzonej okolicy. I się doczekaliśmy.

Kolejne ogłoszenie znów rozbudziło nasze nadzieje. Działka była trochę mała (800 m2), ale miała wszystkie media i była tam, gdzie najbardziej chcieliśmy. Pojechaliśmy ją zobaczyć. Nie był to szczyt marzeń, ale byliśmy już dość zdesperowani i wstępnie zdecydowaliśmy, że ją bierzemy. Spotkaliśmy jednak sąsiada. zapytaliśmy, jak się mieszka w okolicy, jakie są plany związane z infrastrukturą itp. Od słowa do słowa, dowiedzieliśmy się, że na równoległej ulicy, od niego przez płot, jest pusty teren, który kilka lat wcześniej wystawiony był na sprzedaż, ale nie było chętnych. Dostaliśmy adres właścicieli i jeszcze tego samego dnia pojechaliśmy zapytać czy nadal można ją kupić. Działka była ogrodzona, również kompletnie uzbrojona, zadrzewiona i z metrażem, który zakładaliśmy czyli niecałe 1100 m2. Właścicielką okazała się starsza Pani, która uprawiała tam swego czasu warzywa. Jednak od paru lat nie miała już na to sił i teren leżał odłogiem. Wstępnie zgodziła się, że chce ją sprzedać. Wieczorem dostaliśmy telefon z informacją o cenie. W pierwszej chwili nie byliśmy pewni czy dobrze usłyszeliśmy. Cena była prawie o połowę niższa niż cena rynkowa. Zaczęliśmy szukać haczyka, ale takiego nie znaleźliśmy. Kobieta nie miała pojęcia o aktualnych cenach i rzuciła kwotę z Księżyca. Umówiliśmy się na spotkanie by podpisać umowę, bo okazja była nie lada. Kolejny telefon, są nowi chętni na zakup i dają wyższą cenę. W rzeczywistości pewnie takowych nie było, a Pani zorientowała się, że cenę podała za niską. Co było począć, przebiliśmy odrobinę ofertę potencjalnej konkurencji. I tak ostateczna cena była okazją, na którą tak długo czekaliśmy. Po podpisaniu umowy przedwstępnej zaczęliśmy załatwiać formalności. Żeby nie było tak kolorowo, okazało się, że w księgach wieczystych jest bałagan, który trzeba wyprostować przed zakupem. Było tych zawiłości sporo, już nawet dokładnie nie pamiętam co było po kolei, ale w rezultacie od podpisania pierwszej umowy, do ostatecznego aktu notarialnego minęło niemal pół roku. Był to bardzo nerwowy czas, bo już zdążyliśmy się przyzwyczaić do faktu, że tam stanie nasz wymarzony dom, a ryzyko, że ktoś nas podkupi nie było wcale takie małe. Ale w końcu się udało! Mniej więcej rok temu zostaliśmy właścicielami ziemi pod nasz nowy dom. Jak się tu będzie mieszkać? To się okaże, ale na dzień dzisiejszy jesteśmy bardzo zadowoleni. 

Jak widzicie historia była dość burzliwa i kosztowała nas odrobinę nerwów, ale opisałam Wam ją tutaj, żebyście mogli skorzystać na naszym doświadczeniu i uniknąć pewnych wpadek. W podsumowaniu chciałabym Wam zwrócić uwagę na pewne ważne kwestie, o których musicie pamiętać szukając terenu pod budowę domu. Wiadomo, że przyspieszone bicie serca jest kluczowe, ale niech głowa też ma coś do powiedzenia.

Poniżej pytania, na które powinniście sobie odpowiedzieć, by świadomie podjąć decyzję o wyborze miejsca na kolejne lata swojego życia. 

A więc, jakie są Twoje priorytety? 

- odpowiednia lokalizacja - wieś, miasto, przedmieścia

- czy w działce lub najbliższej okolicy są wszystkie potrzebne media - woda, prąd, kanalizacja, gaz, jeśli nie, to dowiedz się czy są plany rozbudowy sieci 

- jaki kształt działki Ci się podoba

- czy chcesz mieć bliskie sąsiedztwo czy wolisz dom na uboczu, czy infrastruktura typu przedszkole, szkoła, sklepy, komunikacja miejska są w satysfakcjonującej Cię odległości

- ile jesteś w stanie wydać za działkę, która spełnia Twoje oczekiwania? Na jakie odstępstwa jesteś w stanie pójść, by zejść ze zbyt wysokiej ceny? 

To o czym pisałam wcześniej, czyli gdzie szukać działek.

- ogłoszenia w internecie

- biura nieruchomości, może traficie na bardziej profesjonalne niż my

- pytać ludzi! Jeśli podoba Ci się jakaś okolica, albo znalazłeś ziemię, którą chciałbyś kupić pytaj ludzi. Sąsiedzi często wiedzą rzeczy, o których nie dowiemy się w biurze nieruchomości. A nuż, tak jak my, złapiecie okazję? Może ktoś kiedyś chciał działkę sprzedać, ale się poddał i już się nie ogłasza? Z naszego doświadczenia wiem, że ta metoda jest najlepsza. Próbujcie!

Co należy sprawdzić przed podpisaniem umowy na zakup działki?

Jest parę spraw, które należy wyjaśnić przed ostatecznym zakupem:
 - wystąpić o decyzję o warunkach zabudowy lub wyciąg z miejscowego planu zagospodarowania - by uniknąć takich niespodzianek jak zasypana kopalnia np. żwiru, tak jak w naszym przypadku oraz aby dowiedzieć się jaki dom można na niej wybudować

- informacje o dostępnych mediach i ewentualnych planach rozbudowy sieci

- poznać plany rozwoju okolicy - czy planowane jest utwardzenie nawierzchni, budowa chodników itp. Można podpytać w Urzędzie miasta lub w Urzędzie Gminy w dziale infrastruktury

- sprawdzić wpisy w księgach wieczystych, czy na pewno wszystkie są w porządku (oficjalna strona EUKW -> LINK). Jeśli nie, to należy wszystko wyprostować przed ostatecznym podpisaniem umowy zakupu. W razie wątpliwości warto skonsultować się z notariuszem, my tak zrobiliśmy.

I na koniec temat, który traktowany jest trochę jak tabu czyli koszt działki budowlanej. 

Na pewno znacie już swój budżet na planowany zakup. Aby urealnić jednak swoją moc nabywczą należy zdać sobie sprawę od czego tak naprawdę zależny jest koszt działki. A ma na niego wpływ kilka kluczowych czynników:

- lokalizacja, im bliżej większego miasta tym drożej, ale są też prestiżowe okolice, które także mają wygórowane ceny

- dostępne media - im więcej, tym drożej, prosta zasada

- rodzaj działki (budowlana, letniskowa, rolna) - tu trzeba pamiętać, że działka budowlana zawsze będzie miała najwyższą cenę

- i na koniec koniunktura na rynku nieruchomości, która tak naprawdę wpływa na cenę najbardziej. 

Nam udało się kupić nasz grunt za cenę ok. 30% niższą niż podobne w okolicy, więc mieliśmy szczęście. Wam tego też życzę. Ale jeśli nie uda Wam się złapać okazji, to przynajmniej kupcie działkę za cenę, której jest warta.

Mam nadzieję, że nasza historia i wynikające z niej wnioski będą i dla Was pomocne. A cały artykuł okaże się na tyle wartościowy, że unikniecie potencjalnych wpadek związanych z tak poważnym przedsięwzięciem, jak zakup działki pod wymarzony dom.